«Отопительная» проблема - лишь верхушка айсберга

В начале минувшей зимы в Ярвеской части Кохтла-Ярве возникли проблемы в жилых домах, оставшихся без центрального отопления. По мнению многих, единственным решением проблемы является изменение закона о центральном отоплении, в результате которого конкретными квартирными собственниками-должниками должен будет заниматься поставщик тепла. Я не разделяю этого мнения, поскольку считаю, что причинами долгов при оплате тепла являются избыток пустующих квартир, большое число квартир, перешедших на альтернативное отопление, и некомпетентное управление домами.

Пустые квартиры, пустые дома…
О том, что в Кохтла-Ярве правит бал обилие пустых квартир и что рост их количества - реальность, предпочитают не говорить. Причиной тому постоянное уменьшение населения Кохтла-Ярве. По статданным, население города в течение 2008 и 2009 годов сократилось на 1200 человек. Вдобавок, еще примерно 1500 человек зарегистрированы в городе с точностью лишь до названия самоуправления, но не до конкретного адреса. Если считать, что в среднем в квартире живут 2-3 человека, то за два последних года стали ненужными 500 квартир, или десять 50-квартирных жилых домов!
По данным опроса председателей квартирных товариществ и управляющих домами, самые большие проблемы - с т.н. домами-хрущевками именно в Ярвеской части. В некоторых не используются для жилья 20-45 процентов квартир. У их собственников, по большей части, несколько квартир. Собственниками таких квартир являются как частные, так и юридические лица. Также стоит упомянуть, что дома хрущевского типа амортизированы и их следовало бы снести прежде, чем они сами рухнут. Техническое состояние зданий этого типа изучено в Таллинне, и заключение было таким же. Человек, ищущий себе квартиру для проживания, не купит ее в таком доме. По этой причине и судебным исполнителям не удавалось продать квартиры в этих домах даже с повторных торгов.
На увеличение населения за счет внешнего притока надежды нет, поскольку отсутствуют какие-либо причины селиться в Кохтла-Ярве. Количество рабочих мест сокращается, молодежь уезжает. Это приводит к закрытию школ и садиков, что, в свою очередь, вынуждает потерявших работу переезжать. Остаются только пенсионеры и люди с маленьким доходом. Результат - рост числа пустых квартир и падение их рыночной цены, что благоприятствует должникам. Многие должники живут в гражданском браке, и в случае утраты за долги квартиры одного из супругов оформляют следующую на имя второго - и эту квартиру продать в погашение долгов предыдущего жилья нельзя. В Ярвеской части хрущевку можно купить за 5-20 тысяч, и при этом текущие расходы вместе с коммунальными платежами составляют в год около 20 тысяч крон. Поскольку от момента возникновения долгов до продажи жилья исполнителем проходит в среднем три года, то становится выгоднее просто оставить долги неоплаченными, ведь приобрести новую подобную квартиру - в разы дешевле. Чтобы вырваться из этого заколдованного круга, надо уменьшить количество пустующих квартир путем сноса домов.
Ранее, в 2005 году, кохтла-ярвеская горуправа эту возможность использовала, приняв решение о сносе многих домов в Ярвеской, Сомпаской и Оруской частях города. При этом отдельным вопросом остается необходимость содержания и дотирование центрального отопления в Сомпа, но он заслуживает и отдельной статьи.

К «альтернативщикам» относиться строже
Второй нерешенной проблемой остается большое число квартир, переведенных на альтернативное отопление. Собственники переходят на него, чтобы экономить на оплате тепла. Однако источники альтернативного отопления - электричество или газ, цена мегаватта которых существенно выше, чем центрального отопления в Кохтла-Ярве. И в действительности эти люди экономят за счет собственников квартир, остающихся на центральном отоплении.
По заказу Министерства экономики и коммуникаций в 2006 году составлен документ, называемый «Распределение центрального отопления в многоквартирном доме при отсоединении квартир от единой отопительной системы здания». Согласно ему, уровень долевого участия квартиры в оплате расходов на центральное отопление после отсоединения от общей системы составляет 33-37 процентов. Согласно же расчетам, которые по заказу собственника квартиры, отключившейся от общей отопительной системы, провели зарегистрированные в Кохтла-Ярве предприятия, такое долевое участие составляет лишь 3-8 процентов.
В 2004 году Институт экотехники Таллиннского технического университета составил экспертную оценку относительно отключения от системы центрального отопления квартир в Кохтла-Ярве. В ней проанализированы расчеты зарегистрированных в Кохтла-Ярве предприятий при определении уровня долевого участия квартиры - и выявлены недостатки в них. Но в судебной практике имели значение только расчеты, представленные собственником квартиры, которые и были сделаны кохтла-ярвескими предприятиями. Привлечение к этому делу специалистов ТТУ юридического веса не имеет, поскольку у самого вуза и его специалистов отсутствует аккредитация для подобных расчетов и экспертных оценок. Иными словами, исследования, показывающие, что собственник квартиры с альтернативным отоплением все-таки должен нести больше расходов по оплате отопления центрального, пока во внимание не принимаются.
Считаю, что университетских специалистов, имеющих докторскую степень в соответствующей области, следует законодательно освободить от обязанности аккредитации. Также следует узаконить возможность лишить аккредитации и лицензии тех лиц, которые составляли заведомо неверные расчеты.
Однако даже если собственник квартиры с альтернативным отоплением станет вносить за центральное отопление больше, это проблемы не решит, поскольку в основе всех расчетов лежит сохранение в квартире постоянной температуры в течение отопительного периода (согласно постановлению правительства, по крайней мере, +18 градусов), а в действительности собственники квартир, отключившихся от центрального отопления, этого требования не соблюдают. В их квартирах или в некоторых из их комнат температура воздуха ниже. А на время своего отсутствия альтернативное отопление люди вообще выключают. Приборы температурного контроля при этом легко обмануть, поместив перед датчиком небольшой нагревательный элемент.
Для отсоединения от общей отопительной системы дома отдельных квартир необходимо согласие всех остальных собственников квартир, которое, на практике, у перешедших на альтернативное отопление отсутствует. В то же время, горуправа Кохтла-Ярве отсоединение этих квартир от единой системы одобрила и внесла это в строительный регистр. У квартирных товариществ нет денег для судебных споров с такими квартирами, особенно если последних в доме много (в некоторых домах до 30 процентов). Да проблемой будет и исполнение судебного решения, то есть обратное подключение квартиры к центральной отопительной системе.
Регуляция отчуждения квартиры, вытекающая из нынешнего Закона о квартирной собственности, по сути, недостаточна. Собственник может отчуждать квартиру члену своей семьи или связанному с собственником юридическому лицу. И вышеописанную проблему смена собственника не решит, так как система отопления квартиры сохранится и при новом хозяине.
На мой взгляд, для решения проблемы с квартирами, отключившимися от центрального отопления, следует изменить законы так, чтобы:
- обязать собственника такой квартиры восстановить прежний порядок, то есть подключиться к системе центрального отопления, в течение шести месяцев после получения соответствующего решения квартирного товарищества (составив при этом и необходимую проектную документацию);
- а если данное решение не выполняется - проживающие в квартире утрачивают право использовать ее и должны переехать в другое место, квартирная же собственность вместе с обязанностью восстановить центральное отопление продается судебным исполнителем на открытом аукционе.

Обучение - забота государства
Третья требующая решения проблема - некомпетентное управление и надзор за жилым домом.
До приватизации жилья управлением и содержанием домов занимались принадлежавшие местным самоуправлениям специализированные предприятия (домоуправления), где были люди с соответствующими знаниями и опытом. После жилищной реформы самоуправления от обязанности содержать жилфонд избавились.
В ходе первого этапа приватизации обязательно предусматривалось создание квартирных товариществ. Позже от этого требования отказались, но в Законе о квартирной собственности все равно оговорен обязательный институт управления домом. В товариществах это правление и ревизионная комиссия. Если товарищества нет - надзорные функции выполняет совет дома из трех членов, причем членами совета могут быть только собственники квартир дома. Таким образом, хозяйствование, управление домом и надзор за ними находятся в руках людей, которых выбирают собственники квартир и у которых, как правило, нет ни соответствующей выучки, ни опыта. Квартирособственники тратиться на обучение управляющего, членов правления или ревкомиссии не хотят, ссылаясь на нехватку средств и на постоянную смену членов руководящих органов дома. А причиной их смены в основном и являются неумение управлять, незнание законов или их игнорирование. Опять заколдованный круг.
Обучение членов правлений осуществляет сейчас Союз квартирных товариществ Эстонии. Учеба платная, и ее объем очень мал. Считаю, что обучение членов правлений КТ или управдомов должно организовать государство за счет своих средств и в имеющихся учебных заведениях через госзаказ. Учитывая объем знаний и специализации, необходимые для управления товариществом (психология, строительство, планирование и т.п.), председатель правления должен пройти обучение на уровне прикладной высшей школы. Это же касается и членов ревизионных комиссий. Понятно, что всех сразу не выучишь, поэтому переход к тому, чтобы домами управляли люди со специальным образованием, должен быть постепенным. Сейчас можно организовать обучение членов правлений и ревизионных комиссий на более низком уровне, привлекая для этого средства государства и самоуправлений.

Домом править может не каждый
Четвертая проблема - недостаток законных ограничений для тех, кто стремится войти в правление или ревизионную комиссию.
Действующий закон устанавливает ограничения только для членов правления. Я стою на той позиции, что ограничений должно быть больше и они должны распространяться также на членов ревизионных комиссий, управляющего и членов домового совета. По имеющемуся закону, членом правления не может быть лицо,
- в отношении которого судом применен запрет на деятельность в качестве члена правления или на занятие предпринимательством;
- которому запрещено работать в той же сфере деятельности, где действует некоммерческое объединение (КТ относятся к ним);
- которому запрещено быть членом правления на основании закона или судебного решения.
Учитывая своеобразие квартирного товарищества, уровень правосознания членов КТ и то, что люди, входящие в управляющие и контрольные органы, должны все-таки являть собой пример, закон следует дополнить. В результате к трем приведенным выше запретам должны добавиться еще несколько. То есть возможность стать членом руководящих и контролирующих органов дома должен утратить также человек:
- который сам или собственник квартиры, которой он пользуется, имеют задолженность перед товариществом в размере хозяйственных расходов, по меньшей мере, за три месяца;
- в отношении которого или собственника квартиры, которой он пользуется, действует решение в соответствии со ст. 14 Закона о квартирной собственности (т.е.человек вынужден был продать свою предыдущую квартиру, потому что неоднократно нарушал свои обязанности в отношении других собственников) и после исполнения этого решения не прошло два года;
- который сам или собственник квартиры, которой он пользуется, или лицо вместе с ним пользующееся квартирой, существенно нарушали обязанности члена товарищества, или члена правления, или члена ревкомиссии, и с момента нарушения не прошло два года.
Это лишь некоторые уточнения, которые надо внести в законы. Вообще-то, их значительно больше. Все сразу не изменить, но и половинчатыми, «пожарными» поправками проблему управления квартирной собственностью не решить. Это касается и проблемы отключения отопления в Ярвеской части Кохтла-Ярве.
При подготовке поправок следует обстоятельно проанализировать зарубежный опыт (например, Германии и Австрии, где закон о квартирной собственности действует еще с 50-х годов). В процесс изменения и дополнения законодательства надо вовлечь не только Союз квартирных товариществ Эстонии (это, по сути, лишь союз председателей КТ, и Ида-Вирумаа там представлен слабо), но и объединения товариществ и квартирособственников, действующие в регионах и знающие повседневные проблемы управления домами не понаслышке.