Проблемы у КТ есть по всей Эстонии, но в Ида-Вирумаа более остро чувствуется то, что квартирная собственность невысока в цене, поэтому использовать её даже как последнее средство для выплаты долгов собственника перед товариществом трудно, признали таллиннские гости. На Северо-Востоке острее стоит и проблема тех нерадивых собственников квартир, которые фактически живут на территории Российской Федерации. Среди них есть такие, кто купил квартиру здесь, потом накопил большой долг по квартплате и давно не кажет сюда носа.

Вступивший с этого года в силу новый закон о квартирной собственности и квартирном товариществе дал товариществам залоговое право на квартирную собственность для обеспечения исходящих из неё требований, но эта мера ещё не гарантирует, что КТ сможет получить всё, что ему задолжал собственник, подтвердили представители минюста. 

Что же касается должников-россиян, то здесь играет свою роль действующий ещё с 1995 года эстонско-российский договор о взаимной правовой помощи. Международное соглашение, в принципе, имеет приоритет над внутренним законодательством, и если в эстонский суд подаётся иск против должника по квартплате, чьим основным местом проживания является Россия, то эстонский суд такой иск, согласно договору, разбирать не станет, а посоветует обращаться в суд российский. 

Кстати, аналогичный договор у Эстонии имеется и с Украиной.

- Надо, чтобы эстонские суды всё-таки принимали подобные заявления, откуда же мы можем знать, где фактически проживает должник, в какой российский суд нам идти, - призывала на семинаре сторона квартирных товариществ, добавляя, что и об изменении международного договора стоит подумать, и о том, чтоб какими-то мерами подстраховываться от будущих проблем уже на этапе продажи квартиры нерезиденту Эстонии.

Советник службы частного права министерства юстиции Вайке Муруметс обратила внимание ида-вируской аудитории на два инструмента, которые законодательство даёт квартирным товариществам для борьбы с должниками.

Первый - это возможность подать в суд заявление о т.н. ускоренном производстве по платёжному поручению. В этом случае размер денежного требования (т.е. сколько пытаются взыскать с должника) ограничен суммой 6400 евро. Если должник не выскажет по поводу этого требования своих возражений, то составленное судом платёжное требование приравнивается к исполнительному документу. 

Если возражения последуют или сумма требований больше - дело разбирается уже как обычный иск.

- В обычном производстве товарищество должно обосновать и доказать свои требования, то есть показать, как именно сложилась сумма долга, какие решения принимались о ремонтном фонде, как распределялись в доме платежи и т.д., - обратила внимание Муруметс.

В случае с должниками-«мёртвыми душами» Муруметс рекомендовала использовать существующую не первый год возможность ходатайствовать перед судом о назначении для квартиры должника опеки над имуществом длительно отсутствующего лица. Такая мера уже применяется в случаях, если хозяин, например, отправляется в тюрьму. Опека может быть назначена как на определённое, так и неопределённое время, и управляющий имуществом должен регулярно отчитываться перед судом. На практике это, скорее всего, будет выглядеть так, что суд назначит опекуном имущества товарищество, а то сможет сдать проблемную квартиру внаём, чтобы покрывать образовавшийся долг. 

С первого захода опеку над квартирой запропастившегося должника могут и не назначить. Судья может сказать, что мы имеем дело не с без вести пропавшим, и заявление в производство не принять. В таком случае стоит либо оспорить этот отказ - тогда, может статься, вопрос дойдёт до Госсуда и появится юридический прецедент, либо откорректировать заявление об опеке и подать заново. Есть шанс, что другой судья его примет и рассмотрит. 

- В таком заявлении нужно показать, что об опеке ходатайствуют в интересах и самого отсутствующего лица, - чтобы исключить дальнейший рост его задолженности, - предупредила Муруметс.

На вопрос «ИП» о возможности принимать какие-то страховочные меры против гипотетических долгов на этапе продажи квартиры собственнику из России чиновница ответила, что КТ в такой сделке не участвует, а продавец не заинтересован обременять свой товар ещё какими-то условиями, да и вообще установление ограничений на собственность - это сложная тема. Нереалистично, по мнению Муруметс, и откорректировать в интересах эстонских квартирных товариществ международный договор о правовом взаимодействии.

- Сегодняшнее законодательство позволяет подходить к этим вопросам взвешенно. Если судебная практика покажет иное - может быть, придётся думать и об изменении законов, - резюмировала представитель минюста.

Другой представитель того же ведомства - руководитель службы частного права Индрек Нийклус сказал, что некоторые изменения правил игры для КТ и самоуправлений всё же готовятся.

Во-первых, министерство планирует несколько удешевить судебное производство «КТ против должника». Осенью официально будет предложено, чтобы квартирные товарищества не платили госпошлину на старте судебного производства, что коснулось бы рассмотрения как обычных исков, так и заявлений о производстве ускоренном.

- Пошлину, в конце концов, заплатит тот, кто судебный спор проиграет, - пояснил Нийклус.

Кроме того, на правительственном уровне решено, что в следующем году в Ида-Вирумаа и в других регионах Эстонии проведут пилотный проект, в ходе которого совместно с самоуправлениями будут опробовать механизмы законного изъятия квартирных собственностей у полностью запустивших их хозяев.

- Одна из идей - попробовать принудительное отчуждение этих бесхозных квартир в интересах общества.

Нийклус подчеркнул, что тестироваться эти механизмы будут на единичных домах. 

«Учения» по решению проблемы бесхозных квартир с местными самоуправлениями не случайны. После ряда случаев, когда подобная недвижимость, в частности в Кохтла-Ярве, была передана государству, что, собственно, и позволяется действующим законом, грядут изменения: самоуправления планируется лишить права отказываться от недвижимости, в том числе квартирной собственности, в пользу государства, подтвердил руководитель отдела минюста. Что с этим добром делать дальше - решать городам и волостям.

- Я понимаю, что эти идеи для самоуправлений - как «красная тряпка». Это скорее политический вопрос. Дело дошло до союза городов и волостей. Министр юстиции в конце августа будет разъяснять свою позицию.

Вайке Муруметс признала, что проблемы ида-вируских товариществ с должниками и взысканием долгов усугубляются общеэкономической ситуацией, которая даёт о себе знать в ценах недвижимости, но в приказном порядке повысить цены на квартиры государство не может.

Председатель союза квартирных товариществ Ида-Вирумаа юрист Пауль Паас сказал на семинаре, что, по его мнению, проблему бесхозных квартир не решить без того, чтобы организовать переезд остальных жильцов из таких домов.

В первую очередь, это касается домов в Ярвеской части Кохтла-Ярве, добавил Паас «Инфопрессу». 

Переезжать можно было бы в Ахтмескую часть, где и воздух чище, и больница рядом, и есть школы с детскими садами, квартиры для переезда, возможно, потребуется перед этим привести в порядок, а в самом переезде людям помочь, находит он. Нужно урегулировать и вопросы прав людей на новое жильё.

- Самоуправление, конечно, этого не потянет без помощи государства, - подчеркнул Паас.

Он заметил, что многие назовут его предложение глупостью, но надо спокойно проанализировать перспективы. За восемь минувших лет кохтла-ярвеское население уже сократилось на 6-7 тысяч человек, а это значит, что «лишними» стали более 3 тысяч квартир. С учётом этого, каждый дом на предмет возможных переселенцев надо оценивать индивидуально. Без переселения средства продолжат распыляться, а утеплять и приводить дома в порядок будет всё сложнее, уверен собеседник.